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事业单位考试法律知识常识题积累51-60
2015-01-07 14:33:45   来源:   评论:0 点击:

 

    51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办?
  租用了这样的房子,就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候    承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话,还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁    止出租的房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁的时候知    道这种情况,也可以随时解除合同。
  参考法条:《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
  52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?
  根据法律规定,租赁房屋,当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益,应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范    文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的,可以被视为是不定期租赁合同,但是一旦产生纠纷,就很难证明是不是存在合同以及合同    条款的内容是怎么样的,从而就难以保护双方的利益了。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。
  53.房屋租赁合同必须要备案吗?
  对于经营性用房来说,签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登    记备案手续。而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情    况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了,凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区    、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台    地区的人或者外国人,出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。
  54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案?没有登记备案的租赁合同有效吗?
  双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
  房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案,合同还是合法有效的,双方必须    按照合同的规定履行。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。
  55.承租人能装修承租房屋吗?装修后财产归谁所有?
  承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构,拆除承重墙。如果承    租人没有得到出租人的书面同意就装修了,承租人不仅要恢复原来的状态,还要赔偿出租人的损失。
  经过出租人同意的装修,双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下,将装修后的财产折价转让给出租人。
  参考法条:《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条。
  56.承租人可以随便改变房屋的用途吗?
  承租人必须按照合同的约定使用房屋,不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话,也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出    租房屋有特别要求的话,还要征得主管机关的批准。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
  57.在出租期间由谁负责维修房屋?承租人受到的损失应当由谁来赔偿
  及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋,保证    房屋符合合同规定的用途。
  对于承租人增添的附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修。
  如果是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查和维修的义务,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故,并且给承租人的人身财产带    来损失的,出租人就应当承担赔偿责任。
  参考法条:《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十    三条。
  58.在什么情况下,出租人可以不负责任?
  如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为地震等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的,出租人可    以免责。
  但是,要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务,使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使    房屋损坏的,出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任。
  如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋,但是出租人在出租时,对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话,出租人也    不能因此完全免责。
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。
  59.房屋拆迁后,原来的租赁合同还有效吗?
  房屋拆迁后,房屋租赁关系仍然有效,双方应当按照租赁合同继续履行,出租人不能以此为理由终止租赁合同,但由于以前的房屋被拆除了    ,所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。
  如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样,双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途,承租人也可以解除合同。
  参考法条:国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。
  60.承租人可以获得拆迁补偿吗?
  承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定,我国各地的情况都不太一样。在北京,拆迁人必须对被拆迁人予以补偿,这个被拆迁人就包括承租    人,但是承租人必须具有北京市常住户口,按照国家规定的租金正式承租房屋,而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。
  参考法条:北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。

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